Sebelum anda menentukan dimana anda memulai proyek properti anada ada baiknya memastikan dulu lokasi yanga akan anda bangun adalah lokasi yang strategis. Tidak
semua tanah layak untuk dijadikan proyek properti—yang dalam pembahasan ini
dikhususkan properti berupa perumahan, banyak faktor yang harus dianalisa
seperti tentang lokasi, harga tanahnya, cara bayar tanah kepada pemiliknya,
bentuk tanahnya dan lain-lain.
Kesemua faktor tersebut akan mempengaruhi kesuksesan pelaksanaan proyek
Anda nantinya.
Oleh karena itu seorang developer wajib hukumnya untuk membekali diri
dengan pengetahuan tentang strategi menganalisa kelayakan tanah.
Karena jika salah dalam menganalisa dan mengambil
keputusan maka akibatnya bisa fatal. Ujung-ujungnya penjualan proyek Anda bisa
terkendala, bahkan proyek bisa mangkrak.
Dimana Lokasinya
Mungkin
Anda pernah mendengar mantra sukses sebuah proyek properti, sebuah mantra yang
sederhana, unik dan mudah dipahami. Begini bunyinya: Syarat sukses sebuah proyek properti hanya
ada 3 saja, syarat pertama adalah lokasi, syarat kedua adalah lokasi dan syarat
ketiga adalah lokasi.
Intinya bangunlah sebuah proyek di lokasi yang bagus, maka proyek Anda
akan sukses.
Secara umum lokasi yang bagus untuk mengembangkan proyek properti adalah
lokasi yang tinggi tingkat kebutuhan huniannya. Itulah sebabnya permintaan
properti di perkotaan lebih tinggi daripada pedesaan.
Logikanya, dengan banyaknya penduduk di perkotaan, mereka akan
membutuhkan tempat tinggal sementara persediaan tanah untuk dibangun hunian
semakin sempit sehingga dengan sendirinya harga naik.
Ingat kata-kata Mark Twain “Buy land, they’re
not making it anymore.” Intinya, tanah tidak akan diciptakan
lagi, tidak ada lagi bumi kedua.
Harganya Berapa?
Harga
tanah merupakan faktor yang sangat penting dalam pengembangan proyek properti
karena berhubungan dengan harga jual properti Anda nantinya.
Harga akuisisi tanah yang tinggi menyebabkan harga jual produk Anda juga
tinggi, demikian sebaliknya. Sebenarnya tingginya harga tanah tidak ada masalah
jika memang harga tersebut sesuai dengan kelayakannya.
Yang menjadi masalah adalah jika Anda mengakuisisi lahan dengan harga
yang lebih tinggi dari harga pasar sehingga harga produk Anda akan kalah
bersaing dengan produk dari developer lain.
Itulah pentingnya Anda pintar dalam menaksir harga tanah, jangan sampai
salah harga.
Untuk menilai harga tanah ada beberapa cara yang
bisa Anda praktekkan, yaitu dengan melihat di SPPT PBB, bertanya kepada orang
sekitar lokasi, menyewa appraisal, bertanya kepada broker properti, cari informasi
harga di internet, dan lain-lain.
Lihat di SPPT PBB-nya
Untuk menaksir harga tanah yang ditawarkan Anda
bisa berpedoman kepada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang ada di Surat Pemberitahuan
Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB).
Memang nilai NJOP bukanlah harga pasar karena harga tanah sesungguhnya
biasanya lebih tinggi dari harga yang tertera di SPPT PBB.
Tapi sekurangnya Anda sudah tahu gambaran harga tanah tersebut, hanya
saja Anda harus melakukan analisa lanjutan untuk mengetahui kelayakan harga
tanah tersebut.
Bertanyalah ke Orang di Sekitar Lokasi, Petugas RT, RW, Pejabat Desa dan Notaris
Cara lainnya untuk mengetahui harga tanah di suatu
lokasi adalah dengan bertanya ke tetangga lokasi atau orang yang tinggal di
sekitar lokasi tersebut, petugas Rukun Tetangga (RT),
petugas Rukun Warga (RW), petugas desa, Notaris/Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT)dan lain-lain.
Orang yang tinggal di sekitar lokasi biasanya tahu
jika ada transaksi jual beli tanah di daerah mereka, demikian juga petugas RT
atau RW dan pejabat desa. Mereka biasanya sering terlibat dalam jual beli
properti di wilayah mereka. Tak jarang mereka nyaloin jika
ada warga yang berniat menjual tanah.
Selain itu, Notaris di daerah bersangkutan bisa dimasukkan sebagai
sumber informasi karena mungkin saja mereka pernah membuat akta jual beli
properti di wilayah tersebut.
Menyewa Appraisal juga Bisa
Cara lain yang lebih mudah adalah dengan menyewa appraisal (jasa
penilai properti) untuk menilai harga tanah, tentu saja dengan konsekuensi
biaya.
Hasil appraisal biasanya lebih akurat dan bisa dijadikan
pedoman untuk langkah selanjutnya karena dalam menilai properti tenaga appraisal tersebut
sudah memiliki Standard Operating Procedure (SOP) tersendiri.
Bertanya juga kepada Agen Properti
Selain
itu Anda juga bisa bertanyalah kepada agen properti yang beroperasi di wilayah
tersebut.
Seorang agen properti tentu mengetahui harga pasar dari properti yang
sedang dipasarkan, karena itu adalah pekerjaan mereka sehari-hari.
Manfaatkan Internet
Selanjutnya, cara yang juga mudah untuk Anda
praktekkan adalah dengan mencari informasi di internet.
Buka website jual beli properti dan lihat di bagian tanah
dijual di sekitar lokasi, bandingkan harganya. Mudah sekali!.
Misalnya Anda ditawarkan sebidang tanah di Depok, Jawa Barat,
maka untuk mengetahui pedoman harga tanah di lokasi tersebut Anda bisa
mencarinya di bagian ‘tanah dijual di Depok’.
Hasil pencarian akan menampilkan banyak sekali
tanah yang sedang dijual di Depok lengkap
dengan harganya. Lihat tanah yang dijual yang paling dekat dengan lokasi
incaran Anda.
Jika tidak yakin, telpon saja penjualnya untuk
mengetahui detil tanah yang dijual. Menelepon kan tidak
harus membeli. Iya kan?
Berapa Besarnya Kaveling Efektif, KDB dan GSB Menurut Peraturan Daerah Setempat?
Luas Kaveling Efektif
Luas kaveling efektif—sering juga disebut tanah efektif—adalah prosentase luasan lahan yang bisa dijadikan kaveling untuk dijual dibandingkan dengan luas lahan secara keseluruhan.
Menurut pengalaman, prosentase tanah efektif yang ideal adalah 60%.
Maksudnya, luas tanah yang bisa dijual adalah 60% dari luas lahan, sementara
40% sisanya harus disediakan untuk fasilitas umum dan fasilitas sosial (fasum
dan fasos), diantaranya untuk jalan dan fasilitasnya, untuk penghijauan atau
taman, fasilitas olah raga, untuk fasilitas ibadah, dan fasilitas umum dan
fasilitas sosial lainnya.
Contohnya jika Anda memiliki lahan 10.000 m2 dan menurut peraturan di
daerah tersebut luas tanah efektifnya adalah 60% maka luas tanah yang bisa
dijadikan kaveling untuk dijual adalah 6.000 m2 saja, yaitu 60% dari 10.000 m2.
Sedangkan sisanya harus diperuntukkan bagi fasum dan fasos yang tidak
boleh dijual.
Peraturan tentang prosentase kaveling efektif ini penting untuk
diperhatikan karena ada lokasi tertentu yang pemerintah daerahnya menerapkan
peraturan kaveling efektif lebih kecil dari 60%.
Kondisi ini memberi kesulitan tersendiri bagi developer karena kaveling
yang bisa dijual menjadi berkurang sehingga harga jual menjadi lebih tinggi dan
mungkin saja produk Anda akan sulit bersaing.
Sebaliknya ada juga pemerintah yang mengijinkan kaveling efektifnya
lebih besar dari 60%.
Nah, ini
yang luar biasa, Anda memiliki kaveling yang bisa dijual menjadi lebih besar
sehingga Anda bisa menjual dengan harga lebih rendah.
Dengan catatan Anda adalah developer baik yang tetap pada target
keuntungan tertentu. Jika tidak, tentu Anda akan tetap pada harga semula—dengan
perhitungan kaveling efektif 60%—supaya keuntungan bisa menjadi lebih besar.
Hehehe!.
Koefesien Dasar Bangunan (KDB)
Selanjutnya
pengaturan lain yang harus Anda perhatikan adalah besarnya KDB. Dimana KDB
adalah prosentase luas tapak bangunan yang diperbolehkan terhadap luas
kaveling.
Contohnya jika di suatu daerah KDB-nya 60% maka untuk luas kaveling 100
m2, luas tapak bangunan yang diperbolehkan adalah 60 m2.
Pengaturan tentang besarnya KDB juga tergantung pemerintah daerah
setempat. Ada daerah yang menerapkan peraturan KDB yang besar dan ada juga
daerah yang menerapkan peraturan KDB kecil.
Seperti di Kecamatan Jagakarsa,
Jakarta Selatan, kebanyakan KDB yang diperbolehkan adalah 30%,
karena Jagakarsa ditetapkan sebagai daerah resapan air oleh Pemerintah Provinsi
DKI Jakarta.
Tetapi untuk daerah lain menerapkan peraturan tersendiri. Untuk
mengetahui pengaturan KDB Anda bisa men-cek ke bagian perijinan daerah
tersebut.
Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Pengaturan
lainnya tentang pembangunan perumahan yang harus Anda perhatikan adalah
besarnya GSB. Dimana GSB adalah jarak bebas yang tidak boleh dibangun yang
dihitung dari pinggir jalan ke arah kaveling.
Biasanya besarnya GSB adalah 50% dari lebar jalan di depannya. Jika
lebar jalan di depannya 10 meter maka GSB-nya 5 meter, tetapi tidak tertutup
kemungkinan daerah tertentu yang mengatur besarnya GSB tidak menurut aturan
ini.
Sebenarnya jika Anda sudah melangkah lebih jauh,
informasi tentang besarnya kaveling efektif, KDB, GSB dan lain-lainnya tertera
lengkap di advice planning, dimana advice planning adalah
keterangan rencana berisi ketentuan dan persyaratan teknis serta ruang yang
harus dilaksanakan dalam pembangunan fisik di lokasi.
Hal lain yang harus diperhatikan adalah apakah ada rencana pelebaran
jalan atau pembangunan jalan baru di lokasi. Karena rencana pelebaran jalan
akan memberikan konsekuensi bahwa lokasi yang terkena rencana pelebaran jalan
tidak bisa dibangun.
Demikian
Cara mengetahui lahan yang mennguntungkan untuk dijadikan proyek property.
Baca Juga:
Baca Juga:
No comments:
Post a Comment