Cara memulai menjadi Developer Properti Tanpa Modal

Bagi rekan-rekan yang ingin memulai dibidang bisnis property atau yang ingin memulai menjadi Developer property, mungkin sebaiknya anda membaca artikeel ini. Apa benar  bisnis property yang nota bene-nya padat modal dan skill bisa dilakukan hanya dengan modal dengkul alias tanpa modal?

Berita baiknya adalah menjadi developer property (dikhususkan untuk developer perumahan, selanjutnya hanya disebutkan developer) memang bisa dilakukan dengan modal dengkul atau tanpa modal.

Tanpa modal maksudnya bahwa untuk menjadi developer seseorang bisa memulai tanpa menggunakan uang sendiri.

Statement ini bukan bermaksud menggampangkan profesi developer properti, bahkan sebaliknya menjadi developer properti tidak bisa dijalankan secara serampangan. Karena akibatnya bisa amat panjang jika pengelolaan sebuah proyek properti asal jadi.

Satu hal yang harus dipahami bahwa menjadi developer tanpa modal harus dipahami secara benar dan proporsional karena sebenarnya tidak mungkin bisa menjadi developer tanpa modal (hehehe pusingkan?).

Langkah Memulai Bisnis Properti Sebagai Developer?

Langkah awal yang dilakukan adalah mengakuisisi lahan untuk dijadikan proyek. Porsi modal untuk mengakuisisi lahan mengambil bagian yang signifikan jika dibandingkan dengan komponen biaya lainnya.

Menurut kebiasaan proyek yang sudah kami jalani porsi untuk harga lahan bisa mencapai 30% dari keseluruhan Rencana Anggaran Biaya (RAB).

Bisa dibayangkan jika kita membeli lahan secara tunai akan membutuhkan modal yang sangat besar.

Jika anda ingin menjadi developer properti tetapi tidak memiliki uang yang cukup untuk membeli tanahnya, maka pada tahap ini anda harus pintar dalam bernegosiasi dengan pemilik lahan agar pemilik lahan bersedia membuat kesepakatan dengan anda.

Tawarkan sesuatu yang sangat menarik untuk pemilik lahan sehingga dia merasa ada keuntungannya untuk dia. Bangun hubungan baik, sehingga dia menganggap anda orang yang akan membantu mereka. Karena pada umumnya menjual lahan yang luas sangat sulit. Ketika anda datang membawa penawaran anda dianggap sebagai dewa penolong bagi mereka.

Cara Membeli Lahan Tanpa Uang

Membeli lahan tanpa uang, bagi saya pemikiran seperti ini adalah pemikiran yang progresif dan melawan kodrat!, karena sudah menjadi hukum jual beli bahwa jika kita membeli sesuatu sudah pasti dibutuhkan alat tukar berupa uang untuk mengganti barang yang kita peroleh atau kenikmatan yang kita dapatkan jika objek jual beli adalah jasa.

Untungnya property memiliki sifat baik yang memungkinkan kita membeli tanpa uang.

Caranya bisa bermacam-macam diantaranya membeli dengan bayar bertahap seperti dibahas di atas, membeli dengan sistem bagi hasil atau dikenal dengan istilah kerjasama lahan dan membeli dengan mengundang investor. (dan masih banyak metode beli tanpa uang lainnya.)

Jadi untuk menjadi developer properti tanpa modal, prinsipnya sederhana, tanah yang dijadikan proyek properti tidak dibeli, hanya dengan membuat kesepakatan dengan pemilik lahan bahwa tanahnya akan dibayar setelah proyek berjalan.

Pembayaran bisa dengan secara bertahap sesuai dengan unit terjual, bisa juga bertahap sesuai dengan waktu tertentu dan strategi bagi unit.

Dalam prinsip kerjasama ini, pemilik lahan tidak diwajibkan mengeluarkan biaya dalam bentuk apapun karena semua biaya ditanggung oleh developer.  Dia hanya menyediakan lahan saja, setelah itu dia menerima pembayaran atas tanahnya sesuai dengan kesepakatan.

Memang Tetap Butuh Uang untuk Memulai Proyek

Jika owner bersedia dengan sistem pembayaran yang kita tawarkan, deretan langkah-langkah selanjutnya sudah antri menunggu, yakni mengurus perijinan dan legalitas turutannya termasuk membuat perencanaan.

Sekali lagi dibutuhkan biaya untuk mengurus perijinan, dimana biaya-biaya tersebut harus ada pada saat pengajuan perijinan agar bisa diproses di instansi berwenang.

Ya, untuk perijinan kita bisa memakai uang orang lain, apakah dalam wujud uang saudara, uang teman, dana ADB (Ayah dan Bunda), bahkan menggunakan uang investor dengan perjanjian dengan format tertentu. Gampang kan?

Ketika pengurusan perijinan selesai kita bisa langsung memasarkan proyek dengan program yang dirancang dengan baik, sehingga dalam waktu kurang dari enam bulan sudah terjual sebagian dimana hasil penjualan tersebut digunakan untuk membayar harga tanah kepada pemilik.

Menggunakan Cara Pembayaran Bertahap Sesuai Unit Terjual

 Dengan strategi bayar tanah sesuai dengan unit terjual, pemilik lahan menerima pembayaran atas tanahnya jika ada penjualan proyek. Cara ini cenderung lebih aman untuk developer karena tidak ada pembayaran yang jatuh tempo terhadap developer.

Namun diharapkan tentu saja dengan adanya kelonggaran terhadap pembayaran tidak membuat developer melalaikan pengerjaan proyek. Bahkan sebaliknya dengan adanya kemudahan tersebut seharusnya developer lebih terpacu untuk menepati janji kepada pemilik lahan, karena dengan kesepakatan tersebut si developer tanpa modal bisa memiliki proyek.

Membeli Lahan Tanpa Uang DenganDengan kesepakatan Bayar Bertahap

Strategi selanjutnya yaitu dengan pembayaran bertahap sesuai interval waktu yang disepakati. Bisa jadi pembayaran setiap 3 bulan, 6 bulan atau 9 bulan.

Besaran dan waktu pembayaran ini harus disepakati di awal sehingga tidak ada permasalahan lagi ketika proyek sudah berjalan.

Dengan demikian pemilik lahan dan developer sudah mengetahui hak dan kewajiban masing-masing.

Tentu saja dengan pembayaran bertahap kita tidak perlu membayar harga tanah di muka. Dalam prakteknya membeli dengan bertahap ini bisa dengan pembayaran uang muka atau bahkan dengan tanpa uang muka.

Lho kok bisa? Kok pemilik tanah mau? Jelas mau kalau kita menyatakan sanggup membayar lebih tinggi dari harga yang ditawarkan pemilik atau strategi lainnya yang membuat pemilik lahan tidak menolak penawaran anda.

Intinya berikan penawaran yang amat menarik bagi pemilik lahan.

Contohnya:

Bang Haji Pitung bermaksud menjual sebidang tanahnya seluas 5000 m2 di Jl. TB. Simatupang dengan harga 1 juta per-meter. Lalu kita sebagai developer melakukan riset tentang permintaan hunian dan harga rumah di sekitar lokasi tanah Bang Haji Pitung.

Dari riset didapat bahwa rumah tipe 50/100 dijual dengan harga Rp. 500 s.d. 600 juta. Dengan perhitungan yang matang kita bisa menawar tanah Bang Haji Pitung dengan harga Rp. 2 juta/m2.

Dengan perjanjian bahwa pembayaran dilakukan enam bulan lagi sebesar limapuluh persen kemudian limapuluh persen sisanya dibayarkan dua kali masing-masing tiap tiga bulan. (tahapan pembayaran ini bisa dinegosiasikan dengan owner, oh ya yang terpenting adalah tawarkan kepada owner sesuatu yang nggak mungkin mereka tolak!!, silahkan di-explore sendiri)

Ini sebagai contoh bahwa kita bisa menawar dengan harga yang lebih tinggi dengan syarat pembayaran dimundurkan.

Menjadi Developer Tanpa Modal dengan cara Pembayaran Bagi Unit

Strategi lainnya yaitu dengan pembayaran bagi unit dengan pemilik lahan. Dengan strategi ini, pembayaran tanah dilakukan dengan memberikan beberapa unit kepada pemilik lahan sebagai kompensasi terhadap kepemilikan lahannya.

Besarnya bagian pemilik lahan terhadap jumlah unit tergantung kesepakatan saja. Bisa jadi 20% atau 25% dari jumlah unit total.

Tentang pembayarannya bisa jadi pemilik lahan memang mendapatkan unitnya bisa jadi mendapatkan uang sejumlah unit tersebut. Jadi rumahnya dijual secara bersama-sama kemudian uang sejumlah rumah tersebut diberikan kepada pemilik lahan.

Beli Lahan Tanpa Uang dengan Sistem Bagi Hasil

Dengan sistem bagi hasil ini kewajiban membayar harga tanah adalah pada saat proyek sudah mulai terjual atau bisa juga pada saat proyek sudah terjual semua, tergantung kenyamanan para pihak.

Kesepakatan tentang besarnya bagian masing-masing pihak harus dibicarakan terlebih dahulu dan dikongkritkan dalam bentuk perjanjian tertulis yang bisa menjadi bukti di kemudian hari jika terjadi perselisihan.

Besarnya bagian masing-masing tergantung sistem kerjasamanya, sebagai contoh jika pemilik lahan hanya menyediakan lahan tanpa ikut mengelola proyek maka besarnya bagiannya 30 s.d. 40 persen dari laba bersih proyek.

Prosentase akan berbeda jika pemilik tanah juga menyediakan modal kerja atau ikut mengelola proyek, pembagian 40 s.d. 60 persen adalah wajar untuk pemilik tanah. Sekali lagi besarnya prosentase ini hanya sebagai contoh, tiap orang dan lokasi bisa menerapkan sistem yang berbeda.

Jika tanah hanya cocok untuk dibangun perumahan subsidi maka bagian pemilik lahan lebih kecil, maksimal 20% saja karena biaya membangun proyek tentu lebih besar dari harga tanah.

Beli Lahan Tanpa Uang dengan Mengundang Investor

Cara ini tergolong paling aman, karena lahan yang akan dijadikan proyek sudah dibeli oleh investor sehingga tidak ada lagi hubungan dengan pemilik tanah.

Developer pengelola selanjutnya membuat perjanjian dengan investor mengenai pelaksanaan proyek dan rencana bagi hasil.

Besarnya porsi bagi hasilnya bisa mengadopsi sistem bagi hasil antara pengelola dengan pemilik tanah diatas, hanya saja yang berposisi sebagai pemilik lahan adalah investor

Sistem PembayaranHasil Penjaualan Unit Rumah Kepada Pemilik Tanah

Sistem pembayaran harga tanah kepada pemilik tanah bisa dilakukan dengan melibatkan pihak bank, yaitu dengan membuat kesepakatan bahwa uang harga pembayaran unit rumah oleh konsumen akan langsung ditransfer kepada rekening pengelola dan ke rekening pemilik tanah sesuai dengan besaran jumlah yang diperjanjikan.

Asumsi di atas jika konsumen membeli dengan KPR, jika pembayaran dengan cash atau cashbertahap akan lebih mudah karena kita tinggal perintahkan konsumen untuk mentransfer uang ke rekening yang diminta.

Dengan sistem pembayaran ini pemilik lahan merasa uangnya aman karena pembayaran dari konsumen langsung ke rekeningnya tanpa ada kemungkinan uangnya dilarikan oleh developer nakal.

Strategi-strategi dan contoh ini hanya sebagian cara yang bisa anda gunakan untuk mewujudkan impian anda menjadi developer, walaupun anda tidak mempunyai modal. Keberhasilan metode ini tergantung kepada masing-masing orang.

Setiap orang mempunyai jalannya sendiri-sendiri yang merupakan rahasia Sang Pencipta. Tetap Semangat Sang Pengembang!!!

Catatan:

Pemilik lahan bersedia menyerahkan tanahnya untuk dijadikan proyek tanpa dibayar lunas setelah dilakukan negosiasi tentang pembayaran dan besaran bagi hasil.

Hal lainnya yang tak kalah penting adalah pemilik lahan tersebut akan merasa aman dengan metode pelaksanaan proyek karena seluruh aspek kerjasama proyek dituangkan dalam perjanjian-perjanjian.

Begitu juga dengan investor, mereka bersedia menyerahkan uangnya untuk dijadikan modal mengelola proyek setelah mereka merasa aman karena uangnya akan mengikat kepada aset.

Dengan demikian uang investor akan terproteksi tanpa khawatir uangnya akan hilang.

Demikian beberapa Cara untuk menjadai Developer property tanpa Modal, semoga artkel ini bermanfaat.